KURZUS: Ingatlanmenedzsment

MODUL: I. modul: Ingatlanbefektetések

I. modulzáró: Ingatlanbefektetések

1. Jelölje meg, hogy az alábbi felsorolásból mely tulajdonság jellemző az ingatlanra!
a) A föld rendelkezésre álló mennyisége adott.
b) Az ingatlanok élettartama, használati ideje rövid.
c) Az ingatlanok lassan amortizálódnak.
d) Az ingatlan értéke az idő függvényében növekedhet.
2. Jelölje meg, hogy az alábbi felsorolásból mely tényezőre vonatkozó várakozás befolyásolja közvetlenül az ingatlanbefektetési döntéseket!
a) A várható pénzbevételek és pénzkiadások nagysága.
b) A helyi adókról szóló törvény alapján a helyi iparűzési adó várható emelkedése.
c) A jelenbeli fogyasztás elhalasztása, a jövőbeni előnyök érdekében.
d) A várható pénzbevételek és pénzkiadások időzítése és ezek kockázatossága.
3. Jelölje meg, hogy az alábbi felsorolásból mely vonatkozik az ingatlanbefektetések általános céljára!
a) Az ingatlanbefektetés célja a jövőben elérhető jövedelem realizálása és az ingatlan értékének jövőbeni növekedése.
b) Az ingatlanbefektetés kizárólagos célja a jövőben elérhető adó növelése.
c) Az ingatlanbefektetés célja, hogy az ingatlan értékének növekedése révén a magánszemélyek amortizációt számolhatnak el.
4. Jelölje meg, hogy az alábbi felsorolásból melyik igaz az ingatlanbefektetések gazdasági céljaival kapcsolatosan!
a) A bérbeadás után fizetendő adó nem befolyásolja a befektetőket.
b) Az ingatlanárak közép- és hosszú távú emelkedésébe vetett általános hit az infláció elleni védekezés egyik módja.
c) Az ingatlan-befektetők célja gazdagságuk maximalizálása, ám olykor a kielégítő, de nem felétlenül maximális hozamot biztosító befektetéssel is beérik.
d) Az ingatlanok árának az általános bérszínvonalhoz képest nagyobb mértékű csökkenése kedvező az ingatlantulajdonosoknak.
e) Az ingatlan szociálpolitikai környezete nem fontos a befektetők számára.
f) Az ingatlanok árának emelkedését a pénz vásárlóerejének általános csökkenése is okozhatja.
g) Az ingatlanbefektetések biztonságosnak tekinthetők amiatt, hogy az ingatlanokat nem lehet ellopni.
h) A befektetők egy részének azért is vonzó lehetőség az ingatlanbefektetés, mert az aktív részvétel, aktív szerepvállalás izgalma motiválja őket.

5. A megfelelő mérlegadatok kiválasztásával számítsa ki a tőkeáttétel értékét!

Mérleg, 2006. december 31. (eFt)
EszközökForrások
Befektetett eszközök10000Jegyzett tőke20000
Tőketartalék0
Eredménytartalék5000
Mérleg szerinti eredmény6000
Forgóeszközök25000Céltartalékok500
Hátrasorolt kötelezettségek1000
Hosszú lejáratú hitelek5000
Rövid lejáratú kölcsön1000
Aktív időbeli elhatárolások5000Munkabértartozások1000
Passzív időbeli elhatárolások500
Összes eszköz40000Összes forrás40000
Jelölje meg a helyes választ! (Tőkeáttétel=Adósság/Adósság+Saját forrás)
a) 22,5%
b) 20,51%
c) 21,52%
6. Jelölje meg, hogy az alábbi felsorolásból mely vonatkozik az ingatlanbefektetések üzleti kockázatára és az üzleti kockázat jellemzőire!
a) Az üzleti kockázat a befektetéstől elvárható jövedelem elérésének szórása.
b) A nagyobb variancia kisebb kockázatot jelent.
c) A nagyobb variancia nagyobb kockázatot jelent.
d) A befektetéstől elvárható jövedelem két adózási forrásból származhat, ezért ezek nem befolyásolják a potenciális teljes bevétel üzleti kockázatát.
7. Jelölje meg, hogy az alábbi felsorolásból mely igaz az ingatlanok iránti kereslettel és kínálattal kapcsolatosan!
a) Az adókulcsok differenciálódása nem befolyásolja az ingatlanok iránti keresletet.
b) Az ingatlanpiaci kínálat felmérése nélkül az ingatlanbefektetés bizonytalanná válik.
c) Az egyéb javak és szolgáltatások igénybevételének módjai, az árusítás technikájának változása befolyásolhatja a keresletet.
d) A kereslet várható alakulására a gazdaság, a népesség aggregát mutatóiból is lehet következtetni.
e) Az ingatlan nagysága nem hat a fizetendő helyi adó összegére.
f) A hely, a környezet jelentősége hatással van az ingatlanok keresletére.
8. Jelölje meg, hogy a következő meghatározások közül mely vonatkozik az ingatlantulajdon jogi szempontú megközelítésére!
a) Az ingatlantulajdon kizárólag az ingatlan után történő illetékfizetés jogát jelenti.
b) Az ingatlantulajdon általában az ingatlannal kapcsolatos különféle jogok együttesét jelenti, például a használatra és az eladásra vonatkozó jogokat.
c) Az ingatlantulajdon jogi szempontú megközelítése azt jelenti, hogy az önkormányzat bármikor kisajátíthatja a magánszemély ingatlanát.
9. Jelölje meg, hogy mely fogalmat írja le a következő definíció!
"Az az elvárt megtérülési ráta, ami más, hasonló kockázatú befektetések várható megtérülési rátáihoz közelít."
a) Belső megtérülési ráta.
b) Saját források költsége.
c) Bruttó jövedelem sokszoros.
10. Jelölje meg, hogy az alábbi felsorolásból melyik vonatkozik a potenciális teljes bevétel definíciójára!
a) A befektetés időtartama alatt elérhető bevétel, csökkentve a működési költségekkel.
b) A befektetés időtartama alatt realizált, korrigált adózás előtti bevétel.
c) Az egy évben elérhető teljes bérleti bevétel.
11. Jelölje meg, hogy melyik hiteltípus jellemzőit tartalmazza az alábbi felsorolás!
"Fix kamatozás, a törlesztés havonta egyenlő részletekben történik, a lejárati idő elején általában a kamatokat törlesztik."
a) Amortizálódó hitel.
b) Regresszív kamatozású hitel.
c) Progresszíven adózó hitel.
12. Jelölje meg, hogy a következő felsorolásból melyik vonatkozik a változó kamatozású hitel jellemzőire!
a) A növekvő infláció az állam számára kedvezőtlen.
b) A kamatváltozás kockázatát az adósra hárítja át.
c) A kamatváltozásokat valamilyen irányadó kamatlábhoz kötik.
d) Az irányadó kamatláb csökkenése kedvező az adósnak.
e) A kamatváltozás kockázatát a hitelezőre hárítja át.
f) A növekvő infláció az adósok számára kedvezőtlen.
g) Magas inflációs környezetben a változó kamatozású hitel kedvezőbb lehet a fix kamatozásúnál.
h) Az irányadó kamatláb csökkenése kedvező a hitelezőnek és az önkormányzatoknak.
13. Jelölje meg, hogy a következő felsorolásból melyik igaz az ingatlanbefektetések adózásával kapcsolatban!
a) Az adókulcsok növekedése nem hat az ingatlanbefektetések adózására.
b) Jelentős mértékű infláció esetén sem biztos, hogy az ingatlan ára olyan mértékben nőtt, mint az infláció, így nominális, de reálisan nem létező jövedelmet is megadóztatnak.
c) Az irányadó kamatláb csökkenése csökkenti az ingatlanok után fizetett adót.
14. Jelölje meg, hogy melyik fogalmat írja le az alábbi definíció!
"A potenciális teljes bevétel csökkentve a nem teljes kihasználásból adódó bevételkieséssel és a meg nem fizetett bérleti díjakkal."
a) Tényleges teljes bevétel.
b) Nettó működési bevétel.
c) Potenciális teljes bevétel.
15. Jelölje meg, hogy melyik fogalmat írja le az alábbi definíció!
"A nettó működési bevétel csökkentve az adósság- és kamattörlesztéssel."
a) Adózás után bevétel.
b) Adózás előtti bevétel.
c) A potenciális teljes bevétel adósságszolgálattal korrigált értéke.
16. Állítsa sorrendbe a folyamatos működésből származó, adózás után várható jövedelem számításának lépéseit!

1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.


17. Állítsa sorrendbe a befektetés visszafordítása után fizetendő adó számításának lépéseit!

1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.


18. Jelölje meg, hogy mely fogalmat írja le a következő definíció!
"A nettó éves működési bevételek és a teljes befektetési érték hányadosa."
a) Általános tőkésítési ráta.
b) Bruttó jövedelem sokszoros.
c) Nettó jövedelem sokszoros.
19. Jelölje meg, hogy az alábbi felsorolásból melyik NEM tartozik az ingatlanbefektetések legfontosabb kockázataihoz!
a) Üzleti kockázat, vagyis a gazdasági körülmények változásából adódó kockázat.
b) A rendkívüli értékcsökkenés kockázata.
c) Az áruk egymáshoz viszonyított árarányának változásai.
d) Inflációs veszteség.
e) Az adócsökkenés kockázata.
f) A kölcsönök visszafizethetőségének kockázata.
20. Jelölje meg, hogy az alábbi felsorolásból melyik a hatékony piac kritériuma!
a) Az adásvétel tárgyaival kapcsolatos információk eljutnak a piac szereplőihez.
b) Az információkhoz bizonyos felhasználók hamarabb hozzájutnak.
c) Az információk gyorsan jutnak el a piac szereplőihez.
d) Az árak milyen érzékenyen reagálnak az új információkra.
e) Az elvárt hozamok és az eltérő kockázatok közötti összefüggések a viszonylag hatékony piacokon érvényesülnek legjobban.
21. Jelölje meg, hogy melyik módszert írja le a következő definíció!
"Az ingatlan értékét a jelenlegi építési költségek alapján, valamint az ingatlan állapotát és helyét figyelembe véve annak mostani felépítése alapján becsli."
a) Nettó jelenérték módszer.
b) Jövedelem-módszer.
c) Költség - módszer.
22. Jelölje meg, hogy melyik modellt írja le a következő definíció!
"Az ingatlanbefektetés értéke egyenlő a jövőbeni pénzáramlások jelenértékével."
a) Belső megtérülési ráta modell.
b) Diszkontált pénzáramlási modell.
c) Organikus pénzáramlási modell.
23. Jelölje meg, hogy melyik módszert írja le a következő definíció!
"Meg kell keresni azt a diszkontlábat, amely mellett a jövőbeni pénzáramlások jelenértéke egyenlő a befektetés tényleges jelenértékével.
a) Belső megtérülési ráta módszer.
b) Nettó jelenérték módszer.
c) Általános tőkésítési ráta módszer.
24. Jelölje meg, hogy az alábbi felsorolásból melyek vonatkoznak a spekulánsok szerepére a hatékony piac létrejöttében!
a) A spekulánsok figyelik az árak alakulását, ahol a piaci viszonyok nem tükrözik az általuk birtokolt információkat, ott eladással vagy vásárlással próbálnak haszonhoz jutni.
b) Változtatják a keresleti és kínálati viszonyokat.
c) A spekulánsok szerepe az ingatlanpiacon nem értelmezhető, hiszen nem gyakorolnak hatást a piaci egyensúlyra.
d) Fellendítik az ingatlanpiac forgalmát, likvidebbé teszik azt.
e) A piac hatékonysága szempontjából hasznos a spekulánsok tevékenysége.
25. Jelölje meg, hogy melyik fogalmat írja le a következő definíció!
"Az ár és a várható bruttó első évi bevétel hányadosa."
a) Nettó működési bevétel.
b) Bruttó jövedelem sokszoros.
c) Általános nettósítási ráta.