KURZUS: Ingatlanmenedzsment

MODUL: I. modul: Ingatlanbefektetések

4. lecke: Az ingatlanbefektetések pénzáramlásai II.

Tananyag: Ingatlanbefektetések pénzügyei = Jegyzet 16-21. oldal.

Tevékenységek
  • Tanulja meg a bruttó jövedelem sokszoros fogalmát és számításának menetét!
  • Tanulja meg az általános tőkésítési ráta számításának menetét!
  • Tanulja meg a vagyon-osztalék ráta számításának menetét!
  • Tanulja meg a direkt összehasonlításon alapuló módszer lényegét!
  • Tanulja meg a költség-módszer lényegét!
  • Tanulja meg a jövedelem-módszer lényegét!
  • Tanulja meg a diszkontált pénzáramlási modell alapfeltevését!
  • Tanulja meg a nettó jelenérték módszer lényegét!
  • Tanulja meg a nettó jelenérték módszerrel kapott eredmények értékelését!
  • Tanulja meg a belső megtérülési rátán alapuló módszer lényegét!
  • Tanulja meg a belső megtérülési rátán alapuló módszerrel kapott eredmények értékelését!
  • Tanulja meg az elvárt hozamok és a befektetések kockázata közötti kapcsolatot!
  • Sorolja fel a kockázatokkal szembeni befektetői magatartástípusokat, tanulja meg jellemzőiket!
  • Tanulja meg a hatékony piac kritériumait!
  • Határozza meg a spekulánsok szerepét a hatékony piac létrejöttében!
  • Sorolja fel az ingatlanbefektetések legfontosabb kockázatait!
Követelmények
  • Felsorolásból ki tudja választani a bruttó jövedelem sokszoros fogalmát.
  • Felsorolásból ki tudja választani a bruttó jövedelem sokszoros számításának menetét.
  • Felsorolásból ki tudja választani az általános tőkésítési ráta számításának módját.
  • Felsorolásból ki tudja választani a vagyon-osztalék ráta számításának módját.
  • Felsorolásból ki tudja választani a direkt összehasonlításon alapuló módszer lényegét.
  • Felsorolásból ki tudja választani a költség-módszer lényegét.
  • Felsorolásból ki tudja választani a jövedelem-módszer lényegét.
  • Felsorolásból ki tudja választani a diszkontált pénzáramlási modell alapfeltevését.
  • Felsorolásból ki tudja választani a nettó jelenérték módszer lényegét.
  • Felsorolásból ki tudja választani a nettó jelenérték módszerrel kapott eredmények értékelését.
  • Felsorolásból ki tudja választani a belső megtérülési rátán alapuló módszer lényegét.
  • Felsorolásból ki tudja választani a belső megtérülési rátán alapuló módszerrel kapott eredmények értékelését.
  • Felsorolásból ki tudja választani az elvárt hozamok és a befektetések kockázata közötti kapcsolatot.
  • Felsorolásból ki tudja választani a kockázatokkal szembeni befektetői magatartástípusok jellemzőit.
  • Felsorolásból ki tudja választani a hatékony piac kritériumait.
  • Felsorolásból ki tudja választani a spekulánsok szerepét a hatékony piac létrejöttében.
  • Felsorolásból ki tudja választani az ingatlanbefektetések legfontosabb kockázatait.
Önellenőrző feladatok
1/A. Válassza ki a következő felsorolásból a bruttó jövedelem sokszoros fogalmát és számításának menetét!
a) Az ár és a várható bruttó első évi bevétel hányadosa.
b) A várható bruttó első évi bevétel és az ár hányadosa.
c) A potenciális teljes bevétel és az eladási ár hányadosa.
1/B. Jelölje meg az alábbiak közül a helyes állítást!
a) A bruttó jövedelem sokszoros megmutatja, hogy hány év alatt térül meg a befektetés.
b) A bruttó jövedelem sokszoros megmutatja, hogy az ingatlan eladójának hány év alatt térül meg a vételár.
2. A megfelelő válasz megjelölésével fejezze be a következő mondatot!
"Az általános tőkésítési ráta..."
a) a teljes befektetési érték és a nettó éves működési bevételek hányadosa.
b) a nettó éves működési bevételek és a teljes befektetési érték hányadosa.
c) a nettó havi működési bevételek és az induló befektetési érték hányadosa.
3. A megfelelő válasz megjelölésével fejezze be a következő mondatot!
"A vagyon-osztalék ráta...."
a) az adózás előtti első évi bevétel és teljes befektetési érték aránya.
b) az adózás előtti első havi bevétel és a teljes befektetési érték aránya.
c) az adózás előtti első évi bevétel és a futamidő végi befektetési érték aránya.
4. A megfelelő válasz megjelölésével fejezze be a következő mondatot!
"A direkt összehasonlításon alapuló módszer lényege, hogy...."
a) az ingatlan értékét nemrég eladott, hasonló ingatlanok árait figyelembe véve becsli.
b) az ingatlan értékét a jelenlegi építési költségek alapján becsli.
c) az ingatlan értékét a cash-flow-ból vezeti le.
5. A megfelelő válasz megjelölésével fejezze be a következő mondatot!
"A költség - módszer lényege, hogy...."
a) az ingatlan értékét kizárólag a jelenlegi építési költségek alapján becsli.
b) az ingatlan értékét kizárólag az ingatlan állapota és elhelyezkedése alapján becsli.
c) az ingatlan értékét a jelenlegi építési költségek alapján, valamint az ingatlan állapotát és helyét figyelembe véve annak mostani felépítése alapján becsli.
6. A megfelelő válasz megjelölésével fejezze be a következő mondatot!
"A jövedelem - módszer lényege, hogy...."
a) a várható nettó kiadások összegét diszkontálva állapítja meg az ingatlan értékét.
b) a várható nettó jövőbeli pénzáramlások összegét egy megfelelő tőkésítési rátával diszkontálva állapítja meg az ingatlan értékét.
c) az eladáskor várható bevételt arányosítva az eladáskor várható költségekkel számítja ki az ingatlan értékét.
7. A megfelelő válasz megjelölésével fejezze be a következő mondatot!
"A diszkontált pénzáramlási modell alapfeltevése, hogy...."
a) az ingatlanbefektetés értéke nagyobb, mint a jövőbeni pénzáramlások jelenértéke.
b) az ingatlanbefektetés értéke kisebb, mint a jövőbeni pénzáramlások jelenértéke.
c) az ingatlanbefektetés értéke egyenlő a jövőbeni pénzáramlások jelenértékével.
8. A megfelelő válasz megjelölésével fejezze be a következő mondatot!
"A nettó jelenérték módszer lényege, hogy...."
a) a jövőbeni pénzáramlásokat olyan megtérülési rátákkal diszkontálják, amelyek nem veszik figyelembe a befektetés kockázatosságát.
b) a jövőbeni pénzáramlásokat olyan megtérülési rátákkal diszkontálják, amelyek a befektetések feltételezett kockázatosságát is figyelembe veszik.
c) csak a befektetett összeget kell diszkontálni, mivel ez jelenti a legnagyobb kiadást.
9. A megfelelő válaszok megjelölésével fejezze be a következő mondatot!
"A nettó jelenérték módszerrel kapott eredményt..."
a) el kell fogadni akkor, ha a jövőbeli bevételek jelenértéke meghaladja a kiadások jelenértékét.
b) el kell fogadni akkor, ha a jövőbeli bevételek jelenértéke nem haladja meg a kiadások jelenértékét.
c) el kell utasítani akkor, ha a kiadások jelenértéke meghaladja a jövőbeli bevételek jelenértékét.
d) el kell utasítani akkor, ha a kiadások jelenértéke kisebb, mint a jövőbeli bevételek jelenértéke.
10. A megfelelő válasz megjelölésével fejezze be a következő mondatot!
"A belső megtérülési rátán alapuló módszer lényege, hogy...."
a) meg kell keresni azt a diszkontlábat, amely mellett a jövőbeni pénzáramlások jelenértéke nagyobb, mint a befektetés tényleges jelenértéke.
b) meg kell keresni azt a diszkontlábat, amely mellett a jövőbeni pénzáramlások jelenértéke kisebb, mint a befektetés tényleges jelenértéke.
c) meg kell keresni azt a diszkontlábat, amely mellett a jövőbeni pénzáramlások jelenértéke egyenlő a befektetés tényleges jelenértékével.
11. A megfelelő válasz megjelölésével fejezze be a következő mondatot!
"A belső megtérülési ráta módszerrel kapott eredményt..."
a) el kell fogadni akkor, ha a belső megtérülési ráta magasabb, mint a hasonló kockázatú befektetések hozama.
b) el kell fogadni akkor, ha a belső megtérülési ráta kisebb, mint a hasonló kockázatú befektetések hozama.
c) el kell fogadni akkor, ha a belső megtérülési ráta egyenlő a hasonló kockázatú befektetések hozamával.
12. Jelölje meg, hogy az alábbi felsorolásból mely igaz az elvárt hozamok és a befektetések kockázata közötti kapcsolatra!
a) A magas hozam magas kockázattal párosul.
b) A magas hozam alacsony kockázattal párosul.
c) A kockázatmentes befektetéseknek is lehet változó a hozama.
d) A kockázatmentes befektetéseknek mindig ugyanakkora a hozama.
e) A kockázat növekedésével arányosan csökken az elvárt hozam.
f) A kockázat növekedésével arányosan nő az elvárt hozam.
13. Jelölje meg, hogy az alábbi felsorolásból melyek NEM vonatkoznak a befektetői magatartástípusok jellemzőire!
a) A befektetők nagy része kerüli a nagy kockázatok vállalását, mert a nagy veszteség többet árthat az általános jólétének, mint amennyit a nagy nyereség hozzáadhat.
b) A befektetők teljes mértékben elutasítják az ingatlanbefektetéseket, azok magas hozama miatt.
c) A befektetők egy része a kockázatos lehetőségeket kedveli.
d) A befektetők egy része a kockázatmentes befektetéseket preferálja.
e) A befektetők kedvelik az ingatlanbefektetéseket, azok magas kockázata miatt.
f) Ha a nagyobb kockázat nem járna nagyobb hozammal, akkor vállalása irracionális lenne.
14. Jelölje meg, hogy az alábbi felsorolásból melyik NEM a hatékony piac kritériuma!
a) Az adásvétel tárgyaival kapcsolatos információk mely köre jut el a piac szereplőihez.
b) Az információk milyen gyorsan jutnak el a piac szereplőihez.
c) Az árak milyen érzékenyen reagálnak az új információkra.
d) Az elvárt hozamok és az eltérő kockázatok közötti összefüggések a viszonylag hatékony piacokon érvényesülnek legjobban.
e) Az információkhoz bizonyos felhasználók hamarabb hozzájutnak.
15. Jelölje meg, hogy az alábbi felsorolásból melyek NEM vonatkoznak a spekulánsok szerepére a hatékony piac létrejöttében!
a) A spekulánsok figyelik az árak alakulását, ahol a piaci viszonyok nem tükrözik az általuk birtokolt információkat, ott eladással vagy vásárlással próbálnak haszonhoz jutni.
b) Változtatják a keresleti és kínálati viszonyokat.
c) A spekulánsok szerepe az ingatlanpiacon nem értelmezhető, hiszen nem gyakorolnak hatást a piaci egyensúlyra.
d) Fellendítik az ingatlanpiac forgalmát, likvidebbé teszik az árukat.
e) A piac hatékonysága szempontjából hasznos a spekulánsok tevékenysége.
16. Jelölje meg az alábbi felsorolásból az ingatlanbefektetések legfontosabb kockázatait!
a) Üzleti kockázat, vagyis a gazdasági körülmények változásából adódó kockázat.
b) A rendkívüli értékcsökkenés kockázata.
c) Az áruk egymáshoz viszonyított árarányának változásai.
d) Inflációs veszteség.
e) Az adócsökkenés kockázata.
f) A kölcsönök visszafizethetőségének kockázata.